Una casa de Acapulco: ladera, escalera y sal

¿Qué distingue una casa de ladera de una casa de playa?

La pendiente en un caso, la distancia al agua en el otro, y las dos están fijadas por escrito. Una casa está en ladera cuando el terreno sube o baja más del 45 % respecto de su frente a la calle; una casa frente al mar empieza donde termina una franja de restricción cuya anchura cambia según el sector y según si lo que tiene delante es acantilado o playa.

Lo primero que cambia en la ladera es la forma de posarse. La norma no permite resolver la pendiente cortando el cerro y dejándolo a la vista: La construcción deberá adaptarse a la topografía del terreno natural, desarrollándose en terrazas, y añade que No se permiten los cortes al terreno que queden expuestos, de modo que el desnivel se resuelve en plataformas con muros de contención con altura máxima de 6.00 metros. El mismo artículo cierra el asunto por el lado del acabado: Las estructuras de concreto y acero que sirven de soporte no podrán quedar expuestas y deberán recubrirse con mampostería o con cualquier tipo de muro sólido. Para el propietario eso se traduce en una frase corta: lo que sostiene su casa está tapado, y lo que está tapado no se mira solo.

Del lado del mar la regla es de distancia y va por sectores. El mismo Reglamento fija las restricciones frente a playa o acantilados —Sector Anfiteatro: En zona de acantilados 10m y en zona de playa 20 m, Sector Diamante: En zona de acantilados 15m y en zona de playa 30m— y limita lo que puede haber dentro de ellas: En éstas áreas de restricción sólo se permiten albercas, palapas, espacios recreativos sin construcción y jardines. Es una lista corta y es, casi exactamente, la lista de lo que más sufre: la alberca, la estructura ligera y el jardín son lo que queda expuesto al viento cargado y a la lluvia directa, sin un muro delante.

El propietario, en cambio, oye otros nombres —Las Brisas, en Acapulco; Punta Diamante; la zona Diamante de Acapulco—, y ninguno de ellos dice por sí solo si la casa se apoya en roca, si se desarrolla en terrazas o si está a pie de arena. Esa es la pregunta que conviene contestar antes de encargar cualquier mantenimiento, porque de ella depende qué se revisa y con qué frecuencia.

¿Qué pide una escalera exterior expuesta al sol y a la lluvia?

Medidas constantes y un barandal, antes que un acabado bonito. El Reglamento de Construcciones fija la huella, el peralte y la relación entre ambos, y exige que dentro de un mismo tramo no cambien nunca: una escalera exterior se vuelve peligrosa el día en que una reparación deja un escalón distinto de los demás.

Las cifras son cortas y conviene tenerlas a mano. La huella de los escalones tendrán un ancho mínimo de 25 cm.; El peralte de los escalones tendrá un máximo de 18 cm., y un mínimo de 10 cm.; y las dos medidas están atadas entre sí, porque dos peraltes más una huella sumarán cuando menos 61 cm., pero no más de 65cm.. A eso se añade la regla que más se rompe en una obra de reparación: En cada tramo de escaleras, la huella y peraltes conservarán siempre las mismas dimensiones reglamentarias.

El barandal no es un elemento decorativo y tiene una cota. El Reglamento pide que Todas las escaleras deberán contar con barandales en por lo menos uno de sus lados, a una altura de 0.90m, medidos a partir de las nariz del escalón, y limita el tramo continuo: Las escaleras contarán con un máximo de quince peraltes entre descansos. Donde la pendiente se resuelve con rampa la exigencia cambia de forma pero no de sentido: Las rampas peatonales que se proyecten en cualquier edificación deberán tener una pendiente máxima de 10%, con pavimentos antiderrapantes, barandales en uno de sus lados por lo menos. Un pavimento antiderrapante es un acabado que se gasta, y por lo tanto una partida que vuelve.

En una escalera exterior de Acapulco el desgaste se concentra en dos puntos: la nariz del escalón, que recibe el pie y el agua que escurre, y el anclaje del barandal, que es donde el metal entra en el concreto. Reponer la nariz de un peldaño devuelve la escalera a lo que era; rehacer el tramo con otra huella y otro peralte es otra cosa, y esa frontera entre conservar y mejorar es la que decide cómo se registra el desembolso, como explica la guía sobre los gastos deducibles de una casa en renta.

Vale la pena decir qué no es una escalera de aquí. El vocabulario constructivo de esta costa es concreto, mampostería y herrería; el aplanado continuo de cal con extracto de corteza que domina el Caribe mexicano —el chukum— pertenece a la otra costa y a otro clima, y trasladarlo a un paño exterior de Acapulco suele costar más en mantenimiento de lo que aporta a la vista.

¿Qué mantenimiento tienen los accesos inclinados y los elevadores de ladera?

El que la licencia de construcción ya obliga a dar, una vez al año, a los sistemas de la casa. Lo que falta casi nunca es la regla: es alguien que la ejecute y la deje anotada cuando el propietario vive en otra ciudad.

La obligación está escrita donde casi nadie la lee. El Reglamento manda que la placa de la licencia lleve una leyenda que obliga al propietario a dar una vez al año mantenimiento especializado al sistema de cimentación, a la estructura y a las instalaciones del mismo, a efecto de garantizar sus funciones en óptimas condiciones de seguridad. En una casa de ladera esa frase abarca más de lo que parece: la cimentación incluye los muros que sostienen las plataformas, y las instalaciones incluyen el aparato que sube y baja por la pendiente.

Del elevador la norma dice dos cosas, y una de ellas por omisión. Exige que los elevadores para pasajeros deberán cumplir con las Normas Técnicas Complementarias correspondientes y fija condiciones mecánicas de diseño —entre ellas que Los cables y elementos mecánicos deberán tener una resistencia igual o mayor al doble de la carga útil de operación—, pero al enumerar qué edificaciones están obligadas a tener uno deja fuera a la vivienda de una sola familia, exceptuando las edificaciones para habitación unifamiliar. De ahí una consecuencia práctica: en una casa particular el elevador inclinado es una instalación voluntaria, y nadie del municipio va a preguntar cuándo se revisó por última vez.

Hay además una regla de paisaje que tiene efectos de mantenimiento. El Reglamento del Plan pide que Tinacos, tanques de gas, calentadores, antenas parabólicas, deberán estar siempre ocultos y no podrán localizarse sobre marquesinas, de modo que en estas casas los equipos viven detrás de un muro, bajo una terraza o dentro de un cuarto sin vista. Lo que está oculto por norma es exactamente lo que no se revisa por casualidad: si no entra en un calendario escrito, no entra. Con qué frecuencia alguien abre cada uno de esos cuartos es materia del calendario de mantenimiento preventivo, y aquí se presupone.

¿Qué le hace la brisa marina a la herrería y a los cristales?

Deposita sal, y la sal espera a la humedad para empezar a trabajar. Bajo un depósito de cloruro de sodio sobre una superficie de hierro la corrosión empieza a notarse cuando la humedad relativa llega al 70 % y se acelera por encima de ese valor: el daño no lo hace el aire salado por sí solo, sino el aire salado seguido de una noche húmeda.

El mecanismo está medido, aunque no en esta bahía. Un artículo de la Sociedad Química de México, con mediciones hechas en la costa de Veracruz, recoge la humedad relativa del 70 % como umbral a partir del cual la corrosión se nota bajo un depósito de NaCl, y observa que la velocidad de depósito de cloruros aumenta cuando el viento sopla del mar hacia la costa. Traducido a una casa: la fachada que mira al mar y recibe la brisa de la tarde no envejece igual que la que da al cerro, aunque las dos se hayan pintado el mismo día.

La segunda mitad del mecanismo es cuándo se lava ese depósito, y la respuesta está en la normal climatológica. La estación 12002 «Acapulco de Juárez (Obs)» registra en el periodo 1991-2020 1 240.4 mm de lluvia al año repartidos en 70.3 días con lluvia: llueve mucho, pero llueve en menos de la quinta parte del año, y los casi trescientos días restantes la sal se queda donde cayó. Por eso en una casa cerrada el enjuague de las superficies expuestas no es una manía de limpieza, es la única interrupción del proceso.

La norma reconoce el problema y lo convierte en obligación de proyecto y de mantenimiento. El Reglamento de Construcciones dispone que los elementos estructurales en ambiente corrosivo deberán ser de material resistente a dichos efectos, o recubiertos con materiales o sustancias protectoras y tendrán un mantenimiento preventivo, y sobre la envolvente es igual de directo: Los parámetros exteriores de los muros deberán impedir el paso de la humedad. Alrededor de un cristal, lo que cumple o incumple esa condición no es el vidrio: es la cancelería, su anclaje y el sellador de la junta, que son de metal y de material elástico, y que se revisan mirando el marco y no el paño.

Conviene decir también lo que esta guía no publica. No existe una velocidad de corrosión medida y publicada por una fuente institucional abierta para Acapulco, de modo que aquí no se da ninguna cifra de milímetros por año: se describe el mecanismo, que es general y verificable, y se deja el número para quien lo mida en la bahía. Una cifra tomada de otra costa y presentada como propia sería más cómoda de leer y menos cierta.

¿Qué se revisa después de un temporal?

Primero por dónde salió el agua, después qué se movió. En Acapulco la lluvia no llega repartida sino concentrada, y en una casa de ladera lo que falla no suele ser el muro sino el drenaje que debía aliviarlo.

La distribución del agua explica el orden de la revisión. La normal 1991-2020 de la estación del observatorio da 281.0 mm en septiembre como mes más alto y registra en junio una lluvia máxima en 24 horas de 207.8 mm: un solo día puede traer más agua que muchos meses enteros. Cuándo se abre y cuándo se cierra esa ventana, y qué cambia entre una costa y la otra, está en la guía sobre la temporada de huracanes.

El muro de contención es el elemento que concentra el riesgo, y la norma dice por qué. Exige diseñarlo de modo que no se rebasen los estados de falla de volteo, desplazamiento del muro, falla de la cimentación del mismo o del talud que lo soporta, o bien rotura estructural, y revisar además los estados límite de servicio como asentamiento, giro o deformación excesiva del muro. Sobre el drenaje es explícito: Los muros incluirán, un sistema de drenaje adecuado que limite el desarrollo de empujes superiores a los diseños por efecto de presión del agua. Un lloradero tapado no es un detalle de jardinería: es la supresión del sistema que impide que el empuje suba por encima de lo proyectado.

Un apunte sobre lo que no se puede ver en una visita. Un asentamiento o un giro de muro no se aprecian mirando una vez: se aprecian comparando la misma fotografía, tomada desde el mismo punto, de un año al siguiente. Por eso la revisión después de un temporal sirve poco si no queda registrada con fecha, y sirve mucho si se añade a una serie.

¿Qué se documenta cuando el propietario llega solo en fin de semana?

Lo que la norma ya obliga a conservar, y que casi ninguna casa tiene completo. Dos días bastan para ver una casa y no bastan para ver un cambio, de modo que lo único que sustituye a la presencia es un expediente que crezca con fechas.

El punto de partida es una obligación literal del Reglamento: Los propietarios de las edificaciones deberán conservar y exhibir, cuando sea requerido por las autoridades, los planos y memoria de diseño actualizados y el libro de bitácora, que avalen la seguridad estructural de la edificación. La palabra que suele faltar es «actualizados»: en una casa que ha crecido por terrazas a lo largo de veinte años, los planos del proyecto original no describen ya lo que hay, y el día en que hacen falta es el día de una reparación urgente.

La misma norma describe cómo debería estar escrito el mantenimiento en las edificaciones que requieren manual de operación. Pide un capítulo por sistema, donde se hará una descripción del sistema en cuestión y se indicarán las acciones mínimas de mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo, y añade que para el preventivo se indicarán los procedimientos y materiales a utilizar, así como su periodicidad. Aunque una casa particular no siempre esté obligada a tenerlo, ese índice funciona como plantilla: un sistema, una acción mínima, una periodicidad, y el nombre de lo que exige un especialista.

Por debajo de todo eso está el deber general, que no depende del tamaño de la casa: los propietarios y poseedores tienen obligación de conservarlas en buenas condiciones de estabilidad, servicio, aspecto e higiene, y en particular Los acabados de las fachadas deberán mantenerse en buen estado de conservación. En una casa de ladera la fachada son cuatro o cinco planos a distintas alturas, más la azotea, más los muros que sostienen el terreno: la obligación es la misma y la superficie es el doble.

Lo que un propietario que llega en fin de semana puede exigir sin discutir de materiales es más sencillo de lo que parece: que alguien entre antes y después de las lluvias, que lo que vea quede anotado con fecha, y que las fotografías del mismo muro y del mismo tramo de escalera se puedan comparar de un año al siguiente. Esa continuidad del registro es la parte de la administración integral que una casa de pendiente necesita más que ninguna otra.