Administración de rentas vacacionales para propietarios
La administración de rentas vacacionales es el servicio con el que GEMA opera el calendario, a los huéspedes y el mantenimiento de una casa que usted no habita todo el año. Trabajamos en Tulum, Cancún, Playa del Carmen, San Miguel de Allende, Los Cabos y Acapulco, y hablamos con el propietario, nunca con el huésped. Se empieza por una valoración privada de la propiedad: es donde se revisa si la casa puede rentarse, en qué meses conviene y qué hay que dar de alta antes de abrir la primera fecha.
La gestión de las rentas vacacionales de una casa excepcional no se parece a la de un departamento urbano. La casa tiene alberca, jardín, sistemas que trabajan solos y una temporada baja larga, y todo eso sigue costando dinero los meses en que nadie duerme adentro. Este servicio existe para que esa casa no dependa de que usted esté cerca.
Qué incluye la administración de rentas
Incluye la operación completa de la estancia: calendario y tarifas, alta y trato con los huéspedes, entrada y salida, limpieza y lavandería entre estancias, y el mantenimiento que se hace mientras la casa está vacía. Incluye también las obligaciones que nacen de rentar: el registro del inmueble ante la autoridad estatal y el entero del impuesto al hospedaje en la fecha que fija cada estado.
Lo que no incluye es la custodia general de la propiedad cuando no se renta, que es un servicio distinto y se describe en la administración integral de la casa. Tampoco incluye los servicios de concierge, que son opcionales y se cotizan por uso: no entran en el honorario, ni cuando el huésped los pide. El resto del catálogo está en nuestros servicios.
Cómo funciona, paso a paso
Son seis pasos y el primero no es abrir el anuncio. Antes de publicar una sola fecha revisamos si la casa puede rentarse legalmente y con qué costos fijos carga.
- Valoración privada. Se ve la casa, sus sistemas y su ubicación, y se estima el calendario realista de la zona.
- Revisión del reglamento y de la viabilidad. Es el paso que puede detener el proyecto entero, y no es un trámite.
- Altas y registros. Registro estatal del inmueble, alta fiscal y Registro Nacional de Turismo.
- Preparación de la casa. Inventario, textiles, repuestos, llaves, y el calendario de mantenimiento del año.
- Apertura del calendario. Tarifas por temporada, reglas de la casa, mínimo de noches.
- Operación y reporte. Cada mes usted recibe el estado de cuenta con sus renglones: bruto, deducciones y neto.
Antes de abrir el calendario: lo que se revisa
La primera verificación no es de mercado, es documental: hay desarrollos en los que la renta vacacional está prohibida por su propio reglamento. En Cancún, Isla Dorada tiene «reglamentos claros que prohíben la renta vacacional» y mantiene una vocación 100% residencial; una casa comprada ahí no se renta por noche, por buena que sea la temporada.
La administración de un Airbnb en México empieza antes del calendario: empieza en el reglamento del condominio y en el padrón estatal. En Quintana Roo el registro es doble y se hace por inmueble: el RETUR-Q, el Registro Estatal de Turismo alojado en el sistema SITUR-Q de SEDETUR, y del lado fiscal el REC y la COFE, que se emite por inmueble, vence el 31 de diciembre y se renueva en los primeros dos meses del año siguiente. En Guanajuato existe un registro estatal de prestación de servicios de hospedaje cuyo certificado tiene vigencia de tres años, y el municipio de San Miguel de Allende exige además el cambio de uso de suelo para el hospedaje temporal en casa habitación. En Baja California Sur la Ley de Hacienda obliga a inscribirse en el Registro Estatal de Contribuyentes dentro de los 15 días siguientes al inicio de operaciones, y el prestador debe enterar el impuesto aunque no lo haya trasladado al huésped. En todo el país, el hospedaje es un servicio turístico y obliga a inscribirse en el Registro Nacional de Turismo.
Esto es información, no asesoría fiscal ni legal: las tasas y los requisitos cambian por decreto y se confirman con un profesional antes de firmar nada. Las obligaciones que llegan después de la primera renta están reunidas en cumplimiento.
El calendario no es el mismo en las seis zonas
Aquí es donde se decide el año. Las seis zonas donde trabajamos tienen temporadas altas, riesgos y ventanas de obra distintos, y un calendario copiado de una a otra pierde meses.
Tulum. Es la costa más expuesta al sargazo, con temporada de abril a octubre y pico de junio a agosto; en 2026 el sargazo llegó a Quintana Roo ya en enero, meses antes del arranque típico de abril. La ocupación hotelera de Tulum bajó al 49,2% en septiembre, y la franja costera de la carretera Boca Paila opera sin drenaje sanitario ni conexión eléctrica, donde se trabaja con plantas eléctricas propias: una casa ahí tiene costo de operación propio, aun vacía.
Cancún. Es la zona que mejor aguanta la temporada baja: los hoteles registraron 74,0% de ocupación en noviembre de 2025 mientras la Riviera Maya caía al 44% a principios de septiembre. Las playas del tramo norte de la Zona Hotelera miran al norte y quedan más resguardadas del sargazo que las expuestas al este.
Playa del Carmen. Playacar estuvo entre las zonas de Quintana Roo con ocupación por encima de la media nacional en los primeros cinco meses de 2025, y el sargazo pega igual que en Tulum entre junio y julio. En el centro, la red de drenaje es de hace décadas y está siendo renovada por tramos: para un condominio céntrico es un riesgo de operación, no un tema urbano.
San Miguel de Allende. No hay temporada de huracanes y la demanda no depende del clima sino del calendario: en Día de Muertos la ocupación cerró por encima del 98% en 2023, con más de 110.000 visitantes, y La Alborada, en el fin de semana más cercano al 29 de septiembre, mueve la ciudad entera. A cambio, cualquier obra en el centro histórico —zona de monumentos por decreto de 1982 e inscrita en la lista de la UNESCO desde 2008— pasa por autorización del INAH: el tiempo de permiso se calendariza igual que el de obra.
Los Cabos. La ocupación pasa del 80% en enero al 65–69% en mayo, y la temporada de huracanes del Pacífico corre del 15 de mayo al 30 de noviembre. Las dos ventanas se tocan: el mantenimiento pesado se cierra antes del 15 de mayo o se hace con la casa en riesgo. A esto se suma el agua, que aquí es el límite real —San José del Cabo estuvo en racionamiento en mayo de 2026— para una casa con alberca y jardín.
Acapulco. La demanda es nacional y de fin de semana, por la Autopista del Sol: 367 kilómetros desde Ciudad de México, cuatro o cinco horas según el tráfico. La reconstrucción posterior a Otis sigue en curso: de cerca de 60 condominios de la costa de Riviera Diamante solo cinco están completamente rehabilitados, el avance general se estima entre 50% y 60%, y en la primera semana de diciembre de 2025 Diamante registró 47,3% de ocupación frente al 87,5% de la zona Dorada. La misma investigación documenta que la mayoría de los edificios no tenía cobertura o la tenía por debajo del costo de reposición: la revisión de la póliza es parte del alta, no un extra.
Impuestos y registros: qué se presenta y cuándo
En México, las rentas vacacionales se declaran en dos ventanillas distintas y ninguna de las dos avisa cuando se le pasa la fecha. La federal se resuelve con el RFC dado de alta en la plataforma: es el registro que hace que le apliquen las retenciones reducidas; sin él, la plataforma retiene por el trato general. La estatal es el impuesto al hospedaje, y su plazo de entero cambia de un estado a otro.
| Estado | Zonas donde trabajamos | Plazo de entero del impuesto al hospedaje |
|---|---|---|
| Baja California Sur | Los Cabos | Primeros 15 días del mes subsecuente |
| Quintana Roo | Tulum, Cancún, Playa del Carmen | Primeros 17 días del mes subsecuente |
| Guerrero | Acapulco | Primeros 17 días del mes subsecuente |
| Guanajuato | San Miguel de Allende | Primeros 22 días del mes subsecuente |
Plazos verificados en El Contribuyente, que enumera además las obligaciones del prestador: inscribirse en el padrón estatal de contribuyentes, cobrar y retener el impuesto, presentar declaraciones, expedir CFDI con el impuesto desglosado y conservar la documentación cinco años. Las tasas no se publican aquí porque cambian por decreto y las fuentes disponibles no coinciden en todas las entidades; se confirman caso por caso antes de abrir el calendario. La autoridad ya no espera a que el propietario se presente: en julio de 2026 el SATEG envió invitaciones personalizadas a 5.000 propietarios de Guanajuato que rentan por plataformas.
Cómo se cobra este servicio
No cobramos costos fijos ni de inicio: únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos. Es la forma que alinea el interés de las dos partes, porque un mes sin estancias tampoco nos paga a nosotros, y porque quita del contrato la cuota que se cobra igual cuando la casa está cerrada.
Lo que verá cada mes
Un estado de cuenta con sus renglones: ingreso bruto, deducciones una por una y el neto. La aritmética se calcula desde los renglones, así que el total nunca puede diferir de sus partes.
Empezar
La valoración privada no compromete a nada. Se revisa la casa, el reglamento que la rige y el calendario que su zona permite, y se le entrega el resultado por escrito.
¿Prefiere escribir antes de agendar? Use el formulario de contacto.
¿Qué requisitos hay para rentar mi casa en Airbnb en México?
Hay tres capas: el reglamento del condominio o del desarrollo, que puede prohibirlo; el registro estatal del inmueble y el alta fiscal, que en Quintana Roo son el RETUR-Q, el REC y la COFE; y el Registro Nacional de Turismo a nivel federal. Sin la primera capa resuelta, las otras dos no sirven de nada.
¿Cómo funciona Airbnb para los propietarios que no viven en la casa?
La plataforma resuelve el anuncio, el cobro y parte de las retenciones fiscales, y nada más: la llegada del huésped, la limpieza entre estancias, la alberca y la falla de las tres de la mañana siguen siendo del propietario. La gestión de un Airbnb con anfitrión ausente falla siempre por el mismo lado: nadie está en la casa cuando algo se rompe.
¿Qué diferencia hay entre un co-anfitrión y una administración de rentas?
Un co-anfitrión de Airbnb comparte el anuncio y las conversaciones; una administración de rentas asume además la casa, los proveedores y las obligaciones estatales. Un administrador de Airbnb que solo contesta mensajes no resuelve una bomba parada ni una autorización del INAH.
¿Cuáles son las desventajas de rentar la casa por temporadas?
La casa se usa más y se desgasta más rápido, sobre todo en costa, donde la salinidad y la humedad acortan la vida útil de herrajes, equipos de aire y superficies; y las obligaciones fiscales dejan de ser anuales para volverse mensuales. Las dos se administran, pero no desaparecen, y por eso el mantenimiento preventivo entre estancias es parte del servicio y no un extra.
¿Se puede rentar una casa en zona restringida siendo extranjero?
Sí: Tulum, Cancún, Playa del Carmen, Los Cabos y Acapulco están dentro de los 50 kilómetros de costa que el artículo 27 constitucional reserva, de modo que un extranjero adquiere la casa a través de un fideicomiso bancario de 50 años renovable, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. San Miguel de Allende está en el interior y queda fuera de ese régimen.
¿En qué meses conviene programar el mantenimiento?
Depende de la zona y de dos calendarios que se cruzan: en Los Cabos la obra pesada se cierra antes del 15 de mayo, cuando abre la temporada de huracanes del Pacífico; en San Miguel de Allende la ventana está en la temporada de lluvias de junio a septiembre, pero hay que sumarle el tiempo de autorización del INAH. En el Caribe la ventana limpia es de noviembre a abril, que es también la temporada alta: se programa por tramos.
Solicite una valoración privada de su propiedad
Recibirá por escrito, en 48 horas, si su casa puede rentarse, en qué meses conviene y qué hay que dar de alta antes de abrir el calendario.