Una vez al año, además del estado de cuenta de cada mes, usted recibe un documento distinto: la lista de lo que conviene reponer en su casa, de lo que conviene renovar y de lo que puede esperar otro año, cada renglón con su costo estimado y con el mes en que la decisión se tiene que tomar. Usted decide qué entra en el año. Lo que decide queda por escrito, y ese mismo papel es el punto de partida del año siguiente.
Una casa que se usa por temporadas no se desgasta a ritmo parejo, y sobre todo no falla en el mes que a usted le conviene. El plan anual existe para que ninguna decisión de la casa se tome en el peor mes para tomarla: ni la obra pesada con la temporada de huracanes abierta, ni la reposición del menaje la semana en que llega la temporada alta.
El estado de cuenta cuenta el mes que pasó, renglón por renglón y con el comprobante de cada uno: es la rendición de cuentas y está descrita en reportes mensuales. El plan anual mira al revés, hacia los doce meses que vienen, y no lleva comprobantes porque todavía no ha ocurrido nada: lleva tres listas, un presupuesto estimado y un calendario de decisiones.
Tampoco es el calendario de mantenimiento preventivo. Ese calendario existe, es distinto en cada casa y el trabajo se hace antes de la falla: forma parte de la administración integral de la casa y no le pide a usted ninguna decisión. El plan anual es justamente lo que ese calendario no puede resolver solo: lo que ya no se repara y hay que reponer, lo que sigue funcionando pero ya no presenta la casa como debe, y la obra que hay que decidir con meses de anticipación porque el permiso o el clima mandan sobre la fecha.
Los cuatro servicios de la oficina y cómo se reparten el año están en nuestros servicios. Este documento es el que los ordena: dice qué toca hacer, cuándo, y qué cuesta cada cosa antes de que usted diga que sí.
Son cinco pasos y ninguno empieza con una propuesta de compra. Primero se mira la casa, y después se escribe.
El plan no es una lista de deseos ordenada por precio. Son tres listas distintas, y lo son porque las tres se deciden con criterios distintos.
Ninguna de las tres es una obra aprobada. Son propuestas con su costo al lado, y sin su aprobación no se compra nada ni se contrata a nadie.
El calendario de una casa en México no lo fija su agenda: lo fijan la temporada de huracanes, la temporada alta y, donde hay patrimonio de por medio, el tiempo de un permiso. Decidir tarde no cuesta un mes de retraso: cuesta el año entero, porque la ventana siguiente vuelve a abrirse doce meses después.
| Cuándo se decide | Qué se decide | Por qué esa fecha |
|---|---|---|
| Al cerrar la temporada | El plan completo: recorrido, inventario y costos | La casa está vacía y el desgaste del año todavía se ve. |
| Diciembre y enero | El presupuesto del año y los pagos anuales | El predial se paga por ejercicio y cada municipio fija su descuento por pago anticipado: en la Ciudad de México fue de 8% en enero y 5% en febrero de 2026. |
| Antes del 15 de mayo en el Pacífico, antes del 1 de junio en el Caribe | La obra pesada: techos, impermeabilización, alberca, exteriores | La temporada de huracanes del Pacífico oriental abre el 15 de mayo y la del Atlántico el 1 de junio; las dos cierran el 30 de noviembre. |
| Con meses de anticipación | Cualquier obra en un centro histórico | San Miguel de Allende es zona de monumentos por decreto de 1982 e inscrita en la lista de la UNESCO desde 2008: la autorización del INAH se calendariza igual que la obra. |
| Antes de la temporada alta | La reposición de blancos y menaje | Un inventario que se completa con la casa ya ocupada se completa dos veces y mal. |
La tabla dice lo general; la casa dice lo particular. En Los Cabos el límite del año no siempre es el clima sino el agua: San José del Cabo estuvo en racionamiento en mayo de 2026, y una casa con alberca y jardín no programa ahí un llenado ni una obra de riego sin preguntar antes. En San Miguel de Allende el clima no manda nada y el permiso manda todo. Por eso el plan se escribe por casa y no por región.
Un presupuesto anual de mantenimiento no es una cifra: es una cifra dividida en tres, porque las tres partes se comportan distinto y se deciden distinto.
Una reserva para reparaciones es una decisión suya, no una cuota nuestra. El plan no crea un fondo, no le pide un anticipo y no retiene dinero suyo: pone los números para que, si usted quiere apartar una reserva, la aparte sabiendo contra qué. Y no lleva ninguna proyección de ingresos: esto es un documento de gasto y de conservación, no una promesa de rendimiento.
El plan anual no es un servicio aparte con su propio honorario. No cobramos costos fijos ni de inicio: únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos, y este documento forma parte de esa administración. Lo que sí tiene costo es lo que usted aprueba: cada trabajo se cotiza antes de empezar y aparece después, con su comprobante, en el estado de cuenta del mes en que ocurrió.
Los servicios de concierge son otra cosa y siguen otra regla: son opcionales, se cotizan por uso y nunca entran en el honorario, tampoco cuando quien los pide es un huésped.
Una casa que recibe huéspedes se desgasta más rápido que una que se abre cuatro veces al año, y el plan lo refleja en las dos primeras listas: se repone más seguido y se renueva antes. Cambia también el calendario, porque las ventanas de obra tienen que caber entre las estancias; cómo se arma ese calendario está en administración de rentas vacacionales.
Lo que no cambia es quién decide. La lista se propone, usted aprueba, y ninguna estancia futura es razón suficiente para comprar nada sin su firma.
La valoración privada no compromete a nada. Se revisa la casa, su estado y el calendario que su zona permite, y se le entrega por escrito qué necesitaría el año que entra.
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Es un documento que se entrega una vez al año con tres listas —lo que conviene reponer, lo que conviene renovar y lo que puede esperar—, el costo estimado de cada renglón y el mes en que conviene decidirlo. No es una obra aprobada: es la información con la que el propietario decide qué entra en el año.
La renovación de mobiliario no tiene un número de años que valga para todas las casas, y quien lo da está adivinando: la sustitución se decide por estado y por uso, con el inventario y las fotografías del recorrido al lado. En la costa, la humedad y el salitre adelantan esa fecha respecto a la misma pieza tierra adentro.
Lo que se consume y lo que se rompe: blancos, menaje, vajilla y cristalería, consumibles, repuestos de los equipos, llaves y controles. Esa lista no se estima, se cuenta contra el inventario del año anterior, y es la que sostiene que la casa se entregue igual la primera vez y la duodécima.
Sí, dividido en tres: lo previsible, que se sabe cuándo y cuánto; lo probable, que son los equipos y las piezas que ya están al final de su vida; y lo posible, que no se presupuesta pero se dimensiona. No incluye ninguna proyección de ingresos, porque es un documento de gasto y de conservación.
La obra pesada se cierra antes de que abra la temporada de huracanes: el 15 de mayo en el Pacífico y el 1 de junio en el Atlántico, que cierran las dos el 30 de noviembre. Donde hay patrimonio de por medio manda el permiso y no el clima, y el tiempo de autorización se calendariza igual que el trabajo.
No se cobra aparte: la administración se cobra con un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos, sin costos fijos ni de inicio, y el plan forma parte de ella. Lo que se cotiza son los trabajos que usted apruebe, cada uno antes de empezar.
Es una decisión válida y queda escrita igual, con la razón al lado y en la lista de lo que puede esperar. Escribirla sirve para algo: el año siguiente ese renglón se revisa primero, en lugar de reaparecer como una urgencia sin antecedente.
Recibirá por escrito, en 48 horas, en qué estado está su casa, qué necesitaría el año que entra y en qué meses conviene decidir cada cosa.