GEMA Properties es una oficina privada de administración de propiedades en Ciudad de México: cuidamos casas y departamentos excepcionales de propietarios que pasan aquí una parte del año, y respondemos ante quien firma la escritura, nunca ante el huésped. Aquí el trabajo empieza por el nombre que le da la ley, porque no es el del anuncio: la Ley de Turismo de la Ciudad de México llama Estancia Turística Eventual al servicio y Anfitrión a quien lo presta, y desde el 21 de mayo de 2026 existe el padrón donde ambos se inscriben, con el anuncio de que las plataformas y los anfitriones contarán con 30 días para realizar el registro.
Una sola oficina frente a la casa, a la asamblea de condóminos y a la ventanilla de la alcaldía · Un estado de cuenta al mes, con bruto, deducciones y neto · Sin costos fijos ni de inicio · El folio del padrón y el predial al día antes de que alguien los pida
Contratar es lo mismo en todas las plazas. Lo que la capital cambia cabe en cuatro párrafos, y cada servicio se explica por extenso en su propia página.
El Padrón de Anfitriones se define en la ley como el registro en el que los anfitriones registran cada uno de los inmuebles destinados a brindar el servicio de Estancia Turística Eventual, y lo que pide para incorporar cada uno es una lista de documentos vivos: el documento con el que acredita la propiedad, administración o posesión, las constancias de no adeudo de predial y agua, una carta bajo protesta de decir verdad en la que se indique que el inmueble cumple con las medidas de seguridad y la caratula de la póliza o documento que acredite que el inmueble cuenta con seguro de responsabilidad civil suficiente, que la propia fracción pide cuando cuente con éste, de modo que predial, agua, asamblea y póliza no son cuatro papeles sino cuatro cosas que vencen.
Inscrito el inmueble, las obligaciones son de calendario y de puerta, porque el anfitrión debe proporcionar semestralmente a la Secretaría, en los meses de enero y julio de cada año, un reporte del número de ocasiones en las que se han ocupado los inmuebles, la cantidad de noches ocupadas durante el periodo a reportar, y la misma fracción advierte que ser omiso en la entrega será motivo de baja del padrón. Debe además exhibir en un sitio visible del inmueble los números de emergencia de la Ciudad de México, así como la constancia y folio del inmueble otorgado por la Secretaría, informar a los vecinos inmediatos sobre el uso turístico de los inmuebles ofertados, dejar registrado ante la Secretaría, por cada inmueble, un canal para la recepción y solución de quejas de vecinos y turistas, y garantizar los requisitos de seguridad, atendiendo la normatividad en materia de gestión integral de riesgos y protección civil, y un propietario que vive en otro país no hace ninguna de esas cinco cosas desde donde está.
El registro tiene dos umbrales que cambian la situación de golpe. El primero es el tiempo, y es el año de vigencia con renovación en los treinta días previos. El segundo es el número: los anfitriones que inscriban más de tres inmuebles en el Padrón, a partir del cuarto inmueble, deberán registrar la clave de establecimiento mercantil asignada por el Sistema Electrónico de Avisos y Permisos, y la Secretaría podrá eliminar aquellos registros del cuarto inmueble en adelante de quien no tenga aviso de funcionamiento válido o cuyo uso de suelo no permita el giro, y deberá dar aviso al Instituto de Verificación Administrativa de la Ciudad de México. Quedan exentos de esas restricciones, respecto de la cantidad de habitaciones que se pueden registrar, los anfitriones que habiten el inmueble.
La norma más citada de esta ciudad se cita casi siempre mal, porque el decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 3 de octubre de 2024 dice que no se renovará el registro a aquellos inmuebles que hayan tenido ocupación de más del 50 por ciento de las noches del año, y añade que los inmuebles que no puedan renovar por exceder ese porcentaje podrán registrarse nuevamente pasado un año de la negativa, de modo que es una condición de renovación del registro y la negativa no es definitiva. El mismo párrafo remite a quien necesite ofertar más inmuebles o por períodos más largos, a lo dispuesto en la Ley de Establecimientos Mercantiles para la Ciudad de México.
El padrón se abrió el 21 de mayo de 2026 con treinta días de plazo y una ventanilla para anfitriones en la Secretaría de Turismo, en Avenida Nuevo León 56, colonia Hipódromo. El sitio del registro declara dos padrones —uno de anfitriones y otro de plataformas tecnológicas—, acceso con Llave CDMX y que el trámite no tiene costo.
La aplicación, en cambio, está discutida. En septiembre de 2025 se contaban 446 amparos vigentes contra las reformas de octubre de 2024, con más de doscientas suspensiones definitivas ya concedidas y el padrón todavía sin operar; en junio de 2026, ya abierto, las inscripciones efectivas eran menos del 5 % de los cerca de 27.000 anfitriones activos reconocidos por el gobierno, y varios amparos habían obtenido suspensiones definitivas en tribunales colegiados. Ni «está prohibido» ni «no hace falta registrarse» describen lo que ocurre: la obligación se publicó en 2024, el registro está abierto, y lo que corre para una propiedad concreta se verifica sobre esa propiedad.
Dónde está la oferta se sabe con precisión, y no es donde se supone. Según Inside Airbnb, retomado por Expansión, hay 26.294 hospedajes turísticos en la ciudad, de los que Cuauhtémoc concentra 12.171 (45,0 %), Miguel Hidalgo 4.421 (16,3 %) y Benito Juárez 2.994 (11,1 %). Es un conteo de anuncios y no una medida de ocupación, y dice una sola cosa útil para un propietario: las tres demarcaciones donde está la casa de altura son también las tres más miradas.
El valor sobre el que se paga tampoco es un dato fijo que alguien le comunique. El Código Fiscal dispone que el Congreso emitirá anualmente la relación de valores unitarios del suelo, referida a colonias catastrales de condiciones homogéneas, tipo área de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor, y que el Congreso podrá modificar la configuración y número de las colonias catastrales. Dos casas de la misma colonia pueden quedar en tramos distintos porque una da a un corredor de valor.
El descuento por pago anticipado dura dos meses y se reduce casi a la mitad al terminar enero. En 2026 la Secretaría de Administración y Finanzas reportó un millón 539 mil 743 de capitalinos favorecidos por los beneficios fiscales de enero y más de 8.800 puntos de recaudación entre bancos, tiendas y la aplicación de la Tesorería. Ese pago no sólo evita el recargo: la constancia de no adeudo de predial es requisito del padrón, de modo que un predial pendiente no encarece el año, detiene el registro.
El impuesto de hospedaje se calcula distinto según quién cobre. El Código Fiscal de la Ciudad de México incluye entre los servicios gravados los prestados por departamentos y casas, total o parcialmente, fija la tasa del 3,5 % para los establecimientos hoteleros y dispone que, cuando intervengan intermediarios que cobren las contraprestaciones, el impuesto se calculará aplicando la tasa del 5 %, a más tardar el día quince de cada mes. Una casa ofertada por plataforma no tributa menos que un hotel en esta ciudad, tributa más. Y la declaración es por propiedad: quien tenga dos o más inmuebles para servicios de hospedaje deberá presentar la declaración respecto de cada uno de ellos, a excepción de los inmuebles colindantes. El momento en que nace la obligación tampoco es el de la estancia, porque el impuesto se causará al momento en que se perciban los valores, incluyendo depósitos, anticipos, gastos, reembolsos, intereses normales o moratorios y penas convencionales, de modo que un anticipo cobrado en diciembre por una estancia de marzo ya causó el impuesto de diciembre.
Que la plataforma retenga no le quita el asunto de encima. La Ley de Turismo hace a quienes operan, intermedian o administran una plataforma tecnológica obligados solidarios de los Anfitriones respecto al pago del Impuesto sobre Hospedaje y por aquellas sanciones relacionadas, y las libera de esa responsabilidad cuando acrediten que el Anfitrión o intermediario actuó de mala fe. La ciudad ya presupuestó ese dinero, porque el Paquete Económico 2026 prevé un ingreso por impuesto al hospedaje un 15,1 % superior al del año anterior, canalizado por el Fondo Mixto de Promoción Turística a proyectos de movilidad.
El árbol grande del jardín es un expediente, no un detalle. La autorización previa de la alcaldía se exige también en el caso que se realicen acciones de construcción, remodelación, ampliación o modificación, cada derribo obliga a la restitución mediante compensación física o económica del arbolado, y el artículo 345 Bis del Código Penal para el Distrito Federal fija pena de prisión y multa en Unidades de Cuenta para quien derribe, tale o provoque la muerte de árboles sin la autorización de las autoridades competentes. No es una formalidad sin consecuencia en la casa: tras la caída de más de 80 árboles en una semana de junio de 2026 por las lluvias, el Congreso de la Ciudad de México pidió a la alcaldía Miguel Hidalgo reforzar el mantenimiento preventivo del arbolado, con prioridad a la poda y al retiro de los árboles secos o en riesgo de caer.
Debajo, el suelo se mueve, y la medida es pública. El Instituto de Geofísica de la UNAM presentó en mayo de 2026 mediciones de hundimiento en la zona metropolitana de hasta 42 centímetros por año, obtenidas con observaciones satelitales, técnicas InSAR y la red GPS TLALOCNet del Servicio de Geodesia Satelital; la causa declarada es la extracción intensiva de agua subterránea, que produce una compactación irreversible del subsuelo con daños a viviendas, vialidades e infraestructura urbana. Un movimiento irreversible no se atiende cuando se nota: se atiende en un calendario, que es la diferencia entre revisar una junta de albañilería en marzo y encontrarla abierta en octubre.
La constancia de no adeudo de agua que pide el padrón la expide hoy un organismo que hasta hace poco se llamaba de otra forma: la Secretaría de Gestión Integral del Agua, que reemplazó al Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX). Sobre ella corre el Programa de Gestión Integral de los Recursos Hídricos 2025–2030, con siete ejes que incluyen el monitoreo de acuíferos y hundimientos y redes de medición en las 16 alcaldías.
Y la calle de enfrente se repara porque alguien la reporta. La alcaldía Miguel Hidalgo arrancó su programa Antibaches 2026 con más de 350 servidores públicos y atendió 600 baches de los 1.120 reportados por los ciudadanos en la primera etapa de julio, sobre una meta anual de 1.750 reparaciones, la repavimentación de 50 vialidades y el diagnóstico de 70 calles con daños mayores. La cifra que le toca a un propietario ausente no es la meta: son los 1.120 reportes que alguien tuvo que levantar.
Quien restaura una casa catalogada en la Ciudad de México no pide «el permiso»: pide el que corresponda entre varios, y puede corresponderle más de uno. Según la tabla de autorizaciones de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, el INAH expide la licencia de obra para ejecutar proyectos de conservación-restauración y el permiso de obra en monumentos históricos, en inmuebles colindantes y en zonas de monumentos históricos; el INBAL da el visto bueno para intervenciones mayores en monumentos artísticos y en inmuebles con valor artístico y colindantes; la SEDUVI emite el dictamen técnico para obras de construcción, modificaciones, ampliaciones, reparaciones, demoliciones en inmuebles del patrimonio cultural urbano y áreas de conservación patrimonial; y la alcaldía recibe el aviso o la licencia de construcción especial en Ventanilla Única. Quien encarga la obra desde otro país no sabe cuál de los cuatro le toca.
San Ángel no es un ambiente, es un perímetro decretado. El decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 11 de diciembre de 1986 declara la zona de monumentos históricos de la entonces delegación Villa Álvaro Obregón, dice que comprende una área de 1.7 kilómetros cuadrados, que está formada por 130 manzanas y que conserva la zona gran parte del antiguo trazo del siglo XVI, y ordena que cualquier obra de construcción, restauración o conservación en la zona de monumentos históricos, deberá realizarse previa solicitud del particular ante el Instituto Nacional de Antropología e Historia. El propio decreto enumera inmuebles por domicilio, entre ellos la Casa del Mirador del Risco, en la Plaza de San Jacinto, y la Antigua Hacienda de Goicoechea, en la calle de Palmas.
Coyoacán tiene su propio decreto de zona de monumentos históricos, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 19 de diciembre de 1990 y registrado con esa misma fecha en el Sistema de Información Cultural de la Secretaría de Cultura. Su texto sólo existe escaneado, así que de él no citamos ni superficie ni articulado: lo que gobierna una obra ahí es la tabla de autorizaciones de arriba, y quien le diga una cifra de ese decreto no lo ha abierto.
Las cuatro filas de abajo no están elegidas por prestigio: cada una aparece en un documento de gobierno con su perímetro, su programa o su operativo, y eso es lo que decide el plan del año de una casa.
| Zona de la Ciudad de México | Qué documento la nombra, y qué decide |
|---|---|
| Polanco | La renovación integral de Avenida Campos Elíseos, en el tramo entre Arquímedes y Julio Verne, recuperó el 40% del espacio peatonal con banquetas ampliadas, siete cruces seguros, repavimentación y reiluminación, y el alcalde de Miguel Hidalgo declaró que se financió con las mitigaciones urbanas que aportan los desarrolladores inmobiliarios, no con recursos públicos. Aquí la calle de una casa depende de quién construye al lado. |
| Lomas de Chapultepec | Tiene un Programa Parcial de Desarrollo Urbano propio, aprobado por el Congreso de la Ciudad de México, que abarca una superficie de 616 hectáreas, aproximadamente el 13% de la superficie de la alcaldía Miguel Hidalgo. El dictamen se presentó evitando una excesiva densificación de la zona y el proceso recogió iniciativas vecinales para salvaguardar las barrancas y conservar el patrimonio cultural urbano. |
| Condesa, Hipódromo Condesa, Roma Norte, Roma Sur y Juárez | Están dentro del Plan Maestro del Bando 1, presentado el 16 de julio de 2025, que cubre colonias de Cuauhtémoc y de Miguel Hidalgo —entre ellas Escandón y San Miguel Chapultepec— por un total de 17.376 predios en 1.170 hectáreas. El bando reúne catorce acciones, entre ellas un Índice de Precios de Renta Razonable, la delimitación de Zonas de Tensión Inmobiliaria y el fortalecimiento de la regulación de la renta de viviendas en ocupaciones de corta estancia y en plataformas de alojamiento temporal: son propuestas y anuncios, no normas vigentes. Vigente sí está el tope del Código Civil, que ata el aumento de una renta de vivienda a la inflación reportada el año anterior. Y durante el Mundial el INVEA desplegó 100 verificadores especializados y 36 vehículos en recorridos preventivos por el Centro Histórico, Roma y Condesa, sobre bares, restaurantes, hoteles y centros de hospedaje, del 6 de junio hasta una semana después del torneo. |
| San Ángel, Chimalistac y Coyoacán | Zonas de monumentos históricos por decreto: San Ángel y Chimalistac desde el decreto de 1986, con 1.7 kilómetros cuadrados y 130 manzanas, Coyoacán desde el decreto publicado el 19 de diciembre de 1990. Aquí una obra de conservación se solicita ante el INAH antes de encargarse a nadie. |
La capital no es la única plaza en la que trabajamos: hay página propia de Tulum, de Cancún, de San Miguel de Allende, de Los Cabos y de Acapulco, y el mapa entero está en las zonas donde trabajamos.
Quien busca property management en Ciudad de México encuentra primero administración de condominios, y no es un descuido del buscador: en esta ciudad la propiedad excepcional suele ser una unidad dentro de un edificio, y el edificio ya tiene quien lo lleve. Ese administrador responde ante una asamblea por cuotas, personal y áreas comunes; nosotros respondemos ante usted por una propiedad concreta. Aquí eso son cinco cosas que sólo se ven juntas desde su lado: el folio del padrón que vence al año y se renueva en los treinta días previos, las constancias de no adeudo de predial y agua que ese folio exige, el acuse de la notificación a la asamblea de condóminos, la declaración de hospedaje que se presenta por inmueble y hasta el día quince, y el permiso de la alcaldía para tocar el árbol del jardín. Los administradores de propiedades en Ciudad de México que sólo abren la puerta el día de la llegada no ven ninguna de las cinco, porque ninguna de las cinco ocurre con gente dentro de la casa. Sobre honorarios decimos lo mismo en todas las plazas: no cobramos costos fijos ni de inicio, únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos.
En la Ciudad de México la valoración privada empieza por el expediente y sigue por la casa, y ese orden no lo elegimos nosotros: lo impone lo que aquí se le pide al propietario. Si el inmueble está o no en el Padrón de Anfitriones y cuándo vence su folio. Si las constancias de no adeudo de predial y agua están al día, porque de ellas depende el folio. Si la asamblea de condóminos fue notificada y existe el acuse. Cómo se ha venido determinando el valor catastral y bajo qué colonia catastral cae la propiedad. Y si la casa está dentro de una zona de monumentos históricos, que decide quién autoriza cada obra antes de que se pida un presupuesto. Después se camina la propiedad, se fija el mes de cada trabajo y se le entrega por escrito qué cambiaría si la lleváramos nosotros. No es la misma lectura en una casa de San Ángel que en un departamento de la Condesa. Pedirla no cuesta nada y no obliga a nada, y poner el servicio en marcha tampoco: no cobramos costos fijos ni de inicio, únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos.
El decreto de la Gaceta Oficial del 3 de octubre de 2024 establece que no se renovará el registro a aquellos inmuebles que hayan tenido ocupación de más del 50 por ciento de las noches del año, y que los inmuebles que no puedan renovar podrán registrarse nuevamente pasado un año de la negativa: es una condición de renovación del registro, no una prohibición de rentar. Su aplicación está discutida —en septiembre de 2025 se contaban 446 amparos vigentes y en junio de 2026 las inscripciones eran menos del 5 % de los anfitriones activos—, de modo que lo que corre para una propiedad concreta se verifica sobre esa propiedad. El alta y su orden se llevan desde rentas gestionadas, y lo que corresponda a su caso lo confirma su abogado.
El documento que acredite la propiedad, administración o posesión; las constancias de no adeudos de predial y agua, por cada inmueble registrado; una carta bajo protesta de decir verdad sobre las medidas de seguridad; el acuse de notificación a la Asamblea General de Condóminos si la propiedad está en un condominio; y la carátula de la póliza de responsabilidad civil, que la ley pide cuando cuente con éste. El sitio del registro añade que el acceso es con Llave CDMX y que el trámite no tiene costo.
El Código Fiscal de la Ciudad de México dispone que, cuando intervengan intermediarios que cobren las contraprestaciones por departamentos y casas, el impuesto se calculará aplicando la tasa del 5 %, frente a la tasa del 3,5 % de los establecimientos hoteleros, y se paga a más tardar el día quince de cada mes. La plataforma es obligada solidaria del Anfitrión respecto al pago del Impuesto sobre Hospedaje y a las sanciones relacionadas, pero queda exenta cuando acredite que el Anfitrión actuó de mala fe, así que la obligación no desaparece del lado del propietario. No damos asesoría fiscal: la señalamos para que su contador la vea antes, no después.
No sin autorización previa: el derribo, poda o trasplante de árboles requiere de autorización previa de la autoridad local, y la alcaldía la tramita como Autorización para la poda, derribo o trasplante de árboles en propiedad privada, también cuando la razón es una obra de remodelación o ampliación. Cada derribo obliga además a la restitución mediante compensación física o económica, y hacerlo sin permiso está tipificado en el artículo 345 Bis del Código Penal para el Distrito Federal.
Sí, y cambia de categoría: los anfitriones que inscriban más de tres inmuebles en el Padrón, a partir del cuarto inmueble, deberán registrar la clave de establecimiento mercantil y presentar el aviso o permiso de funcionamiento que los acredita para operar. La Secretaría podrá eliminar aquellos registros del cuarto inmueble en adelante cuando el aviso no sea válido o el uso de suelo no permita el giro, y dar aviso al Instituto de Verificación Administrativa. La exención es acotada, porque están exentos de esas restricciones, respecto de la cantidad de habitaciones que se pueden registrar, los anfitriones que habiten el inmueble donde están las habitaciones ofertadas.
En San Ángel el decreto de 1986 no deja margen: cualquier obra de construcción, restauración o conservación en la zona de monumentos históricos deberá realizarse previa solicitud del particular ante el Instituto Nacional de Antropología e Historia, sobre un perímetro de 1.7 kilómetros cuadrados y 130 manzanas. Coyoacán es zona de monumentos históricos por decreto publicado el 19 de diciembre de 1990, cuyo texto sólo existe escaneado; para saber quién autoriza qué se usa la tabla de autorizaciones de la PAOT, donde conviven INAH, INBAL, SEDUVI y la alcaldía.
En la Ciudad de México la valoración empieza por el expediente (folio del padrón y su vencimiento, constancias de no adeudo de predial y agua, acuse a la asamblea de condóminos y la zona de monumentos históricos, si la propiedad cae dentro de una) y sigue por la casa, y recibirá el resultado por escrito.