Administración integral de casas excepcionales en México
GEMA Properties es una oficina privada de administración de propiedades en México: cuidamos casas excepcionales mientras usted no está en ellas. Un solo interlocutor responde por el mantenimiento, por los proveedores que entran a la casa, por las cuentas —el predial, los servicios, la cuota de mantenimiento del condominio— y por el reporte que usted recibe cada mes. No cobramos costos fijos ni de inicio: únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos.
Un solo interlocutor para toda la casa · Seis zonas del país · Un reporte mensual con ingreso bruto, deducciones y neto · Sin costos fijos ni de inicio.
¿Qué incluye la administración integral de una casa?
Incluye la custodia física de la propiedad, su mantenimiento preventivo y correctivo, la coordinación de proveedores y personal, el pago de las cuentas de la casa —el predial, el agua, el recibo de la CFE, la cuota del condominio— y un reporte mensual. No incluye los servicios de concierge: esos son opcionales, se cotizan por uso y se facturan aparte.
En esto consiste la administración de propiedades cuando el dueño no vive en la casa: no en resolver la emergencia rápido, sino en que la emergencia ocurra menos veces.
¿Cómo funciona?
Son cuatro pasos, y el primero no compromete a nada. La casa entra en operación cuando el levantamiento está cerrado y el contrato firmado, no antes.
- Valoración privada. Usted describe la casa y lo que necesita. Nosotros decimos qué haríamos, con qué frecuencia y qué costaría.
- Levantamiento y contrato. Se documenta la casa como está hoy: instalaciones, inventario, proveedores actuales, garantías vigentes, el predial y la cuota de mantenimiento al corriente, el RFC con el que se timbran las facturas de la casa, el reglamento del condominio si lo hay y, cuando la casa está en zona restringida, los datos del fideicomiso y de la institución fiduciaria. El contrato de administración de propiedades fija el alcance, la frecuencia de las visitas y los límites de gasto que podemos autorizar sin consultarle.
- Operación. Calendario en marcha, proveedores coordinados, cuentas al día. Usted recibe aviso de lo que sale del guion, no de lo que estaba previsto: un corte de luz que la CFE anuncia en Playa del Carmen o en Tulum se prepara antes, con los tinacos llenos y los equipos abajo.
- Reporte. Cada mes, el mismo formato: ingreso bruto si la casa se renta, deducciones, neto, y el detalle de cada línea.
¿Cuánto cobra un administrador de propiedades?
No cobramos costos fijos ni de inicio: únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos. El porcentaje se define en la valoración y depende del tamaño de la casa, de la zona, del estado en que se encuentra y de si además se renta o solo se cuida.
La zona pesa más de lo que parece: sostener una casa frente al mar, con salitre, alberca y temporada de ciclones encima, no cuesta lo que sostener una casona de cantera y cal en el Bajío, donde no hay ciclones y el gasto se va en agua dura y en trámite. Un administrador de propiedades no es un corredor ni un conserje: es quien responde por la casa ante el propietario. Los servicios de concierge quedan fuera de los honorarios y se cotizan cada vez que se usan, uno por uno: están descritos en concierge. Si la casa se renta, la parte de ingresos, calendario y huéspedes vive en rentas gestionadas.
Property management, administración de inmuebles, gestión inmobiliaria: qué palabra usar
Son tres nombres para una misma familia de trabajo, y no significan lo mismo. Property management es la forma en inglés de decirlo, y qué es en la práctica cabe en una frase: alguien responde por su casa cuando usted no está.
La administración de inmuebles, tal como se practica normalmente, gira alrededor del arrendamiento: una administradora de inmuebles busca inquilino, cobra la renta y renueva el contrato; y la gestión inmobiliaria, dicha así, suele incluir además la compraventa. La administración de propiedades de lujo no es una versión cara de lo anterior: es otra operación, porque el activo que se cuida no es el contrato, es la casa, con sus materiales, sus instalaciones, su vegetación y su documentación.
Hay además un nombre que en México lleva a otra puerta, y vale la pena decirlo aquí. «Administración de Rentas» es como se llaman las oficinas recaudadoras de varios gobiernos estatales —en Michoacán, sin ir más lejos, es la ventanilla donde se paga el refrendo del coche—, así que quien escribe esas tres palabras buscando quién cuide su casa acaba en un trámite del estado. Nosotros no recaudamos nada: cuidamos la casa, y cuando además se renta, el calendario y los huéspedes se operan aparte, en rentas gestionadas.
De ahí salen tres límites que conviene decir antes que después. Condominios, no. Administrar un condominio —asambleas, cuotas y áreas comunes— es otro oficio, con otra ley y otro cliente; nosotros leemos el reglamento del condominio cuando la casa está dentro de uno, y ahí se acaba. Compraventa, tampoco. No vendemos ni comercializamos inmuebles: en zona restringida la compra de un extranjero se resuelve ante notario y ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, y ése no es nuestro trámite. Cartera abierta, menos. No somos una empresa de administración de propiedades que suma casas: el número de casas que aceptamos es limitado, y ese límite es la condición para que el servicio exista.
El catálogo completo, y el orden en que se activa cada pieza, está en servicios: esta página es la base sobre la que se apoyan las otras tres.
Lo que cambia de una casa a otra en México
El servicio es el mismo en las seis zonas; lo que ataca a la casa, no. Lo que decide el trabajo es la física del lugar: la sal, la humedad, el agua, la temporada y, en San Miguel de Allende, el permiso del INAH.
En el Caribe, la casa cerrada es el problema. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre, con el pico en septiembre, y una casa cerrada la atraviesa entera. Entre una estancia y otra, el enemigo es la humedad: en un baño sin recirculación el moho aparece solo, así que el aire acondicionado se programa como deshumidificador y no como comodidad, con filtros mensuales y servicio anual. El acuífero es cárstico y el agua deja incrustaciones en la línea de la alberca y en las boquillas. Una cubeta olvidada en el patio se vuelve criadero de Aedes aegypti en pocos días, y eso es exactamente lo que pasa en una casa sola. Y cuando la península entera se quedó sin corriente en septiembre de 2025, en una casa con tinaco y bomba eléctrica quedarse sin luz fue, unas horas después, quedarse sin agua.
En el Pacífico y en Baja el calendario se cierra antes de mayo. La temporada del Pacífico oriental corre del 15 de mayo al 30 de noviembre, y el antecedente que fija la escala es Odile: categoría 3 en septiembre de 2014, que dejó sin energía eléctrica a casi todo el estado. El salitre trabaja todo el año: le quita el zinc a la herrería galvanizada en meses en lugar de décadas, de modo que la ferretería se especifica en acero inoxidable y las unidades exteriores se enjuagan con agua dulce. Y el agua es el límite real: San José del Cabo lleva desde mayo de 2026 con el programa emergente de pipas de OOMSAPAS mientras se termina una segunda desaladora. Una casa con alberca y jardín en esa zona necesita un plan de agua, no solo un jardinero.
En el Bajío no hay huracanes: hay permisos. San Miguel de Allende no tiene temporada ciclónica, y su restricción es de otra naturaleza: el centro es Zona de Monumentos Históricos por decreto federal de 1982, y el INAH autoriza cualquier obra y toda modificación de fachada. Eso mete en el calendario un tiempo que no es de obra sino de trámite, y que hay que contar antes de prometer una fecha. El agua que entrega SAPASMA es dura y el sarro se come boilers, tinacos y llaves: la descalcificación es mantenimiento, no lujo.
Y hay tres cosas que se verifican antes de firmar, no después. La primera es el reglamento del condominio: en Cancún, Isla Dorada prohíbe la renta vacacional dentro de su perímetro, y ningún plan de ingresos sobrevive a esa línea. La segunda es la tenencia: casi toda la costa está en zona restringida, donde un propietario extranjero tiene la casa en fideicomiso bancario de cincuenta años renovables, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores — San Miguel de Allende, tierra adentro, queda fuera de esa regla. La tercera son las obligaciones que nacen el día que la casa recibe a alguien: si aplica un impuesto estatal al hospedaje, la tasa y el plazo los fija cada estado y no coinciden entre sí, y a nivel federal el hospedaje debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo. Esta página no da asesoría fiscal ni legal; se limita a decir qué hay que revisar y cuándo.
¿Dónde administramos propiedades?
Administramos casas en seis zonas del país —Tulum, Cancún, Playa del Carmen, San Miguel de Allende, Los Cabos y Acapulco— y en Ciudad de México. El servicio es el mismo en las seis, pero la casa no está hecha de lo mismo ni se defiende de lo mismo, y eso es lo que cambia el trabajo de custodia.
| Zona | De qué está hecha la casa, y contra qué se la cuida |
|---|---|
| Tulum | Chukum en muros y en alberca: un aplanado de cal con resina del árbol Havardia albicans que forma una superficie continua y transpirable, y cuyo color está en el material y no en una pintura. Con techos de palapa y madera de la región, aquí se mantienen materiales, no acabados. |
| Cancún | Torre alta o villa sobre canal navegable, con muelle propio. El agua y el alcantarillado penden de un litigio: la concesión de Aguakan es objeto de un contencioso abierto — y en una torre un corte de corriente es también el elevador y la bomba parados. |
| Playa del Carmen | Aquí lo habitual es el condominio, y lo que se mueve no es la fachada: es el suelo. Unos 31,5 kilómetros de costa del estado presentan signos de erosión, y Playa del Carmen es uno de los puntos más críticos, así que aquí se revisan accesos, muros y linderos, no sólo la casa. |
| San Miguel de Allende | Casona de muros gruesos, patios interiores, cantera, portones tallados, herrería y acabados a base de cal. No hay ciclones: el reloj lo marca la lluvia, que cae entre junio y septiembre, así que azoteas y bajantes se atienden antes de junio. |
| Los Cabos | Villa del desierto: los dos elementos más persistentes de su arquitectura son el palo de arco y la palapa, es decir madera y palma a la intemperie. Caen 250 mm de lluvia al año y hay más de 300 días de sol: trabajan bajo sol y sal, y el jardín compite por el agua con la casa. |
| Acapulco | Residencia modernista de ladera de mediados del siglo pasado: en la ciudad se han catalogado 73 obras del siglo XX que deben formar parte del patrimonio cultural. Y la ciudad todavía repara: Otis, el 25 de octubre de 2023, dejó el 80 % de los hoteles de la costa con daños, así que administrar aquí es conservar y revisar cobertura antes que remodelar. |
Empezar
Una valoración privada es una conversación y un documento: qué tiene su casa hoy, qué necesita durante el año y qué implicaría que la lleváramos nosotros. Se hace sobre su casa y sobre su zona, porque el mismo servicio no pide lo mismo en una casa de chukum en Tulum que en una casona de cantera en San Miguel de Allende. No compromete a nada y no se cobra.
También puede abrir la solicitud desde contacto.
¿Qué hace exactamente una administradora de propiedades?
Cuida la casa cuando el dueño no está: revisiones programadas, mantenimiento preventivo, coordinación de proveedores y personal, pago de las cuentas de la propiedad y un reporte mensual. No vende la casa, no la comercializa y no sustituye al contador: las declaraciones ante el SAT y ante la autoridad estatal las presenta su contador, con la documentación que nosotros llevamos al día.
¿Cuánto cobra un administrador de propiedades?
No cobramos costos fijos ni de inicio: únicamente un porcentaje sobre los ingresos, netos de gastos. El porcentaje se acuerda en la valoración privada y depende del tamaño de la casa, de la zona —no cuesta lo mismo una villa con alberca frente al mar que una casona de cantera en el Bajío—, de su estado y de si además se renta.
¿Property management y administración de propiedades son lo mismo?
Sí: property management es el nombre en inglés del mismo trabajo, y muchos propietarios en México lo buscan así. La diferencia real no está en el idioma sino en el alcance: administrar un edificio en renta no es lo mismo que cuidar una casa que su dueño usa parte del año, y menos si esa casa está en zona restringida y su titular es un fideicomiso bancario.
¿Administran condominios o edificios?
No: la administración de condominios —asambleas, cuotas y áreas comunes— es otro oficio, con otra ley y otro cliente. Nosotros trabajamos para el dueño de una casa concreta y del condominio sólo nos ocupa lo que obliga a esa casa —la cuota de mantenimiento y el reglamento interno—, que en la costa es además lo primero que decide si puede rentarse o no.
¿En qué zonas de México administran propiedades?
En Tulum, Cancún, Playa del Carmen, San Miguel de Allende, Los Cabos y Acapulco, además de Ciudad de México. Cada zona tiene su propio calendario de mantenimiento, porque la sal, el agua, la temporada y los permisos no son iguales en la costa que en el Bajío.
¿Y si decido rentar la casa?
La administración integral sigue siendo la base: la casa se cuida igual, se rente o no. Lo que llega con la renta son obligaciones que la casa cerrada no tiene —registro del inmueble, impuesto estatal al hospedaje donde aplica, comprobantes— y la operación de calendario, huéspedes e ingresos, descrita en rentas gestionadas.
Solicite una valoración privada de su casa
Se hace sobre su casa y sobre su zona: el mismo servicio no pide lo mismo en una casa de chukum en Tulum que en una casona de cantera en San Miguel de Allende.