Zona federal marítimo terrestre: qué es y qué exige

¿Qué es la zona federal marítimo terrestre y cuánto mide?

Es una franja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a la playa, que la ley clasifica como bien de uso común de la Federación. Empieza donde termina la playa, es decir, donde deja de llegar la marea más alta del año, y se mide tierra adentro.

La definición está en el artículo 119 de la Ley General de Bienes Nacionales: cuando la costa presenta playas, la zona está constituida por la faja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a dichas playas. La misma ley define la playa como las partes de tierra que la marea cubre y descubre, desde los límites de mayor reflujo hasta los límites de mayor flujo anuales. Quien busca la ley de zona federal marítimo terrestre la encuentra ahí, en el Título Cuarto de esa ley general, y no en una ley propia.

Los veinte metros cambian de punto de partida según la costa. En lagunas y esteros que se comunican con el mar, la faja se cuenta a partir del punto a donde llegue el mayor embalse anual o límite de la pleamar; los cayos y arrecifes del mar territorial son zona federal en su totalidad. En una costa de acantilados, el reglamento sólo la determina donde la pendiente es de 30 grados o menor en forma continua, lo que explica por qué una casa sobre la roca, en Los Cabos o en Acapulco, puede no tener la misma franja que una casa sobre la arena en Tulum.

Entre el agua y la barda de una casa frente al mar hay, por eso, varias franjas con reglas distintas, y conviene tenerlas separadas:

¿Quién la administra?

La administra la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), a la que la ley encarga el deslinde, la delimitación y el uso de la franja. Por convenio, una parte de esa tarea puede pasar a los gobiernos de los estados y de los municipios costeros.

El artículo 119 de la Ley General de Bienes Nacionales lo dice en una línea: A la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales corresponderá el deslinde y delimitación de la zona federal marítimo terrestre. Dentro de la Semarnat, la unidad que trabaja la materia es la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros, que figura entre las que elaboraron la norma oficial de delimitación vigente.

La administración cotidiana puede estar más cerca de la casa. El artículo 120 permite a la Semarnat celebrar convenios para que los gobiernos de los estados y los municipios, en su caso, administren, conserven y vigilen dichos bienes. Por eso, en un mismo litoral, una inspección puede llegar de la oficina federal o de la municipal, y quien tiene la casa necesita saber cuál de las dos lleva su tramo.

Hay una sola excepción de fondo: lo que está dentro de un recinto portuario o se usa como muelle, astillero o instalación marítima lo lleva la Secretaría de Comunicaciones y Transportes, según el reglamento de la zona federal. Para una casa particular, la autoridad es la Semarnat.

¿Cómo se sabe si una parte del terreno es zona federal?

Se sabe por la delimitación oficial: un trazo que la Semarnat hace sobre el terreno y lleva a planos con coordenadas. Mientras no se consulte esa delimitación, la línea que se ve desde la terraza es sólo una estimación.

Cómo saber si es zona federal una franja concreta depende de dónde está la playa, y la playa se fija con una medición. El reglamento dispone que la zona se deslinda considerando la cota de pleamar máxima observada durante treinta días consecutivos, en una época del año en que no haya huracanes ni vientos fuertes. La delimitación de la zona federal marítimo terrestre en México sigue además una metodología publicada: la NOM-146-SEMARNAT-2017, que según su propio texto responde a la necesidad de contar con una metodología que brinde mayor precisión y certeza para la delimitación de la zona federal marítimo terrestre.

La línea, además, no es definitiva. La ley prevé que, si el agua invade terrenos particulares colindantes, la zona se delimita de nuevo y esas áreas perderán su carácter de propiedad privada, pero sus legítimos propietarios tendrán derecho de preferencia para que se les concesione. El reglamento considera invadido de forma definitiva un terreno que ha estado bajo el agua del mar por un lapso ininterrumpido mayor a los ciento ochenta días naturales, y obliga a los propietarios colindantes a avisar por escrito a la Semarnat cuando el mar empiece a cubrir su terreno.

Ese aviso es una de las razones para revisar el frente de la casa al cerrar cada temporada de huracanes, con fotografías del mismo tramo tomadas igual cada vez. Es la misma vigilancia que pide el sargazo en Cancún, donde la franja que se limpia frente a la casa también es zona federal.

¿Qué es una concesión, y qué obligaciones trae?

Una concesión de zona federal marítimo terrestre es el título con el que la Semarnat permite a una persona usar una superficie concreta de la franja, para un uso concreto y por un plazo. No transmite la propiedad: la ley dice que estas concesiones no crean derechos reales.

El punto de partida es el artículo 13 de la ley, que declara los bienes del dominio público de la Federación inalienables, imprescriptibles e inembargables: no se compran y no se ganan por usarlos durante años. Sobre ellos sólo caben títulos administrativos, y el artículo 16 precisa que una concesión otorga el derecho a realizar los usos, aprovechamientos o explotaciones, de acuerdo con las reglas y condiciones que establezcan las leyes y el título.

El plazo puede llegar a cincuenta años, prorrogables, y el titular tiene para pedir la prórroga un término equivalente al diez por ciento del plazo, antes de que venza. Al término de la concesión o de su última prórroga, la misma ley establece que las obras e instalaciones adheridas de manera permanente al inmueble concesionado pasarán al dominio de la Federación.

Las obligaciones están en el artículo 29 del reglamento: el concesionario debe Ejecutar únicamente el uso, aprovechamiento o explotación consignado en la concesión, iniciar las obras aprobadas en los plazos del título, responder por los daños de construcciones defectuosas, cubrir los gastos de deslinde y amojonamiento y mantener el área en condiciones de higiene. Además paga derechos, que el artículo 127 de la ley remite a la legislación fiscal.

Las causas de revocación también están escritas. El artículo 76 de la ley enumera, entre otras, dejar de pagar a tiempo los derechos, dar en arrendamiento o comodato fracciones del área sin contar con la autorización respectiva y realizar obras no autorizadas. Para una casa que se renta, el segundo punto importa: la franja concesionada no se incluye en un contrato con terceros sin esa autorización.

Al pedirla, el propietario colindante tiene preferencia. El reglamento coloca a los Propietarios o legítimos poseedores de los terrenos colindantes en el orden de prelación, y exige a toda solicitud un plano topográfico referido a la delimitación y constancias municipales sobre el uso del suelo. Si el solicitante es extranjero, el mismo reglamento lo remite a las reglas de inversión extranjera, que son las que también explican el fideicomiso con el que muchos extranjeros tienen su casa en la costa.

¿Qué pasa con una terraza o una palapa construida sobre ella?

Una construcción sobre la zona federal necesita un título que la ampare; sin él, la obra queda expuesta a sanción, y con él queda sujeta a las condiciones del título. En ningún caso esa construcción convierte la franja en parte del terreno privado.

El reglamento prohíbe en la playa y en la zona federal la construcción e instalación de elementos y obras que impidan el libre tránsito, salvo las que apruebe la autoridad. La ley añade que, para los aprovechamientos especiales sobre los bienes de uso común, se requiere concesión, asignación, autorización o permiso, y que quien use la franja sin título y cause daño a los ecosistemas queda obligado a la reparación o a la compensación ambiental.

Regularizar lo ya construido tiene una consecuencia que conviene conocer antes de solicitarlo. Entre los requisitos de una solicitud de concesión, el reglamento pide que, cuando existan edificaciones del propio solicitante en el área, se presente el acta de reversión de los inmuebles en favor de la Federación: la terraza se puede seguir usando con la concesión, pero pertenece a la Nación.

El acceso es la otra línea que no se cruza. Desde 2020 la ley establece que el acceso a las playas y a la zona federal contigua no podrá ser inhibido, restringido, obstaculizado ni condicionado salvo los casos del reglamento, y el artículo 154 sanciona con multa de entre tres mil y hasta doce mil veces la Unidad de Medida y Actualización a los propietarios colindantes o concesionarios que lo impidan. Una reja, una palapa cerrada o un muro que corte el paso por la franja entra en ese supuesto.

¿Dónde se consultan la norma y los trámites sin intermediarios?

La ley, el reglamento y la norma de delimitación están publicados en sitios oficiales y se leen sin intermediarios. Los trámites se presentan por escrito ante la Semarnat, y el expediente de cada casa —delimitación, título, pagos— es lo que responde a la pregunta concreta.

Los tres textos son estos. La Ley General de Bienes Nacionales, en el sitio de la Cámara de Diputados, con su última reforma del 14 de noviembre de 2025; el Reglamento para el uso y aprovechamiento del mar territorial, vías navegables, playas, zona federal marítimo terrestre y terrenos ganados al mar, publicado en 1991 y alojado en gob.mx, que es el reglamento de zona federal marítimo terrestre; y la NOM-146-SEMARNAT-2017, en el Diario Oficial de la Federación. Esa copia del reglamento todavía nombra a la secretaría de 1991: hoy la autoridad es la Semarnat, como dice la ley.

Para una casa concreta, la pregunta útil no es qué dice la ley en general sino qué dice el expediente: si existe una delimitación del tramo, si hay un título vigente, a nombre de quién, para qué uso y hasta cuándo, y si los derechos están pagados. Ese título, cuando existe, es un documento más de los que vencen y se llevan en un calendario, junto a los permisos de la casa que pide la renta y las obligaciones de cumplimiento fiscal. La ventana de la prórroga —el último diez por ciento del plazo— es la fecha que no conviene descubrir tarde.