Qué es un fideicomiso, y qué pide cada año

¿Qué es un fideicomiso de zona restringida?

Es un fideicomiso constituido sobre un inmueble que está dentro de la franja que la Constitución reserva, y su objeto es permitir que ese inmueble se use y se aproveche sin crear derechos reales sobre él. La institución de crédito figura como fiduciaria y conserva la titularidad; usted figura como fideicomisario y es quien usa la casa.

La ley lo dice con esas palabras. El artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera exige permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores para que las instituciones de crédito adquieran como fiduciarias derechos sobre inmuebles en la zona restringida, cuando el objeto del fideicomiso sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes sin constituir derechos reales sobre ellos, y nombra como posibles fideicomisarios a las personas físicas o morales extranjeras y a las sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros.

La palabra que hace el trabajo es «aprovechamiento», y el artículo siguiente la define en lugar de dejarla a la interpretación: son los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa. Es decir que una casa en fideicomiso puede rentarse, y que el rendimiento de esa renta es del fideicomisario. Lo que esa renta genera después —el régimen, los comprobantes, las retenciones— es otra materia, y está en el régimen de arrendamiento.

Un fideicomiso de zona restringida en México no es, entonces, una forma menor de tener la casa: es la forma en que la ley resuelve un conflicto entre dos reglas suyas —una que prohíbe y otra que quiere inversión— sin derogar ninguna de las dos. Quien lo lee como un arrendamiento largo se equivoca de figura: un arrendatario no obtiene los frutos del inmueble, y aquí el fideicomisario sí.

¿Por qué existe, y qué dice el artículo 27?

Existe porque el artículo 27 de la Constitución cierra una franja del país al dominio extranjero, en una sola frase y sin excepciones: En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. Fuera de esa faja el mismo precepto sí abre la puerta, con una condición.

La condición es la cláusula Calvo, y también está en la fracción I. El Estado puede conceder a los extranjeros el derecho de adquirir tierras y aguas siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos, bajo pena de perder esos bienes en beneficio de la Nación si faltan al convenio. No es una formalidad de trámite: es la renuncia que hace posible todo lo demás.

La misma renuncia viaja hasta dentro del contrato de fideicomiso. El Reglamento de la ley exige que el instrumento público establezca que los fideicomisarios extranjeros convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus derechos como fideicomisarios, con la misma consecuencia si no lo cumplen. La cláusula que la Constitución pide a quien compra tierra fuera de la franja, el reglamento se la pide a quien tiene derechos dentro de ella.

La pregunta que en inglés se escribe can foreigners own property in Mexico tiene por eso dos respuestas, y la diferencia entre ambas no es de trámite sino de geografía. Fuera de la franja, un extranjero adquiere el dominio. Dentro de ella no lo adquiere nadie que no sea mexicano, y lo que se adquiere son derechos.

¿Qué cambia respecto a una compra en el interior del país?

Cambia qué se adquiere y quién firma: en el interior el extranjero adquiere el dominio y presenta él mismo un escrito ante la Secretaría de Relaciones Exteriores; en la zona restringida no adquiere el dominio, y quien pide el permiso es el banco que va a figurar como fiduciario. Cambia también el silencio de la autoridad, que en un caso vale como permiso y en el otro no está escrito de la misma manera.

Quien busca cómo comprar una casa en México siendo extranjero encuentra las dos rutas mezcladas en una sola respuesta, y no son la misma. Para un inmueble situado en un municipio totalmente ubicado fuera de la franja, el artículo 10 A dice que el permiso se entenderá otorgado si no se publica en el Diario Oficial de la Federación la negativa de la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la presentación de la solicitud; si el municipio está parcialmente dentro de la zona restringida, la Secretaría resuelve dentro de los treinta días hábiles.

De qué lado de la línea cae un municipio no se decide midiendo en un mapa. El mismo artículo encarga al Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática publicar en el Diario Oficial de la Federación y mantener actualizada una lista de los municipios mencionados, así como de los que estén totalmente ubicados en la zona restringida. Es una lista, y es la lista la que manda. De las localidades de las que se ocupa esta oficina, San Miguel de Allende es la que queda tierra adentro, lejos de la costa y de cualquier frontera.

Dentro de la franja el camino es el permiso del capítulo del fideicomiso, y ahí la ley fija dos plazos: toda solicitud debe resolverse dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de su presentación ante la unidad administrativa central competente, o dentro de los treinta días hábiles siguientes, si se presenta en las delegaciones estatales, y concluidos esos plazos sin resolución se entiende aprobada la solicitud.

Conviene saber que ese plazo hoy no corre. La propia ficha del trámite de la Secretaría advierte, al 10 de septiembre de 2026, que las solicitudes se procesan de forma manual por una falla del sistema y que ello ha llevado a la Secretaría a suspender el término legal de 5 días hábiles para la emisión de la resolución. Es la clase de dato que no aparece en la ley y que decide cuándo se firma una escritura: el plazo está escrito, y la dependencia que debe cumplirlo ha dicho por escrito que por ahora no lo cumple.

¿Qué avisos y renovaciones aparecen cada año?

Propiamente anual hay uno solo, y no lo presenta usted: la institución fiduciaria informa cada año a la Secretaría de Relaciones Exteriores sobre sustituciones de fiduciario, designación de fideicomisarios sustitutos y cesiones de derechos fideicomisarios. Lo demás del calendario del fideicomiso no se cuenta por años sino por hechos —la constitución, la prórroga, la extinción—, y también corre a cargo del banco.

El informe anual está en el Reglamento, con mes y todo: la institución fiduciaria debe presentarlo ante la Secretaría a más tardar en abril de cada año, y su contenido son precisamente esos tres supuestos. Un año en que ninguno de los tres ocurra sigue teniendo su informe; lo que no tiene es nada que informar.

Lo que vence en un fideicomiso de zona restringida, cada cuándo vence y quién lo presenta:

La tercera fila es la que más se confunde, y conviene leerla despacio. La ley obliga a los sujetos inscritos en el Registro a renovar anualmente su constancia de inscripción, para lo cual bastará presentar un cuestionario económico-financiero, y el Reglamento reparte ese trámite en un calendario por letra inicial —de la A a la J en abril y de la K a la Z en mayo—, pero lo dirige a los sujetos de las fracciones I y II del artículo 32, que son las sociedades y quienes realizan habitualmente actos de comercio. Los fideicomisos son la fracción III, y su inscripción corre a cargo de la fiduciaria.

El resultado práctico es que el calendario del fideicomiso vive en el banco y no en su escritorio, lo cual no significa que se pueda perder de vista. Un expediente de la casa que no contenga el permiso, la constancia de inscripción y la fecha de vencimiento del plazo es un expediente al que le falta la mitad: cómo se mantiene vigente, plaza por plaza, está en los permisos de la casa.

¿Quién es el fiduciario, y qué hace?

El fiduciario es la institución de crédito que figura como titular del inmueble y que conserva esa titularidad durante toda la vigencia del contrato. Es también quien pide el permiso, quien inscribe el fideicomiso en el Registro y quien presenta los avisos, de modo que casi todo lo que el expediente contiene lleva su firma y no la de usted.

Que la titularidad no se mueva es una condición del permiso, no una costumbre bancaria. El Reglamento exige que durante toda la vigencia del fideicomiso la institución fiduciaria conserve la titularidad del bien inmueble fideicomitido sin conceder derechos reales a los fideicomisarios. Y quien pide el permiso tampoco es el comprador: la ficha del trámite dice que son los delegados fiduciarios de las instituciones de crédito quienes pueden solicitarlo, cubriendo los derechos que fija la Ley Federal de Derechos.

Las otras obligaciones que el mismo artículo del Reglamento pone del lado del banco, y que explican por qué un fideicomiso se administra con el banco y no a pesar de él:

Del lado del propietario queda una sola cosa, y es la que se descuida: tener los documentos juntos y saber cuándo vencen. Cuando abrimos el expediente de una casa en zona restringida, los datos del fideicomiso y de la institución fiduciaria entran en él junto con el predial, las garantías y el reglamento del condominio, y de ahí en adelante el vencimiento se vigila desde el expediente: es parte de la administración integral de la propiedad.

¿Qué pasa con la casa el día en que el fideicomiso se renueva?

A la casa no le pasa nada: la prórroga es un acto sobre el plazo del contrato, no una transmisión del inmueble. Lo que cambia es el papel, no la tenencia, y la casa sigue estando donde estaba y usada por quien la usaba.

La ley fija el plazo y admite alargarlo en la misma línea: la duración de estos fideicomisos será por un periodo máximo de cincuenta años, mismo que podrá prorrogarse a solicitud del interesado. «A solicitud del interesado» quiere decir que la prórroga no es automática y que alguien tiene que pedirla; en un contrato en el que casi todos los trámites los presenta la fiduciaria, ésta es la fecha que conviene que el propietario conozca de memoria.

Conviene decir también qué no ocurre, porque en torno a los cincuenta años circulan dos ideas que la ley no sostiene. La primera es que al cabo del plazo la casa se pierde: lo que vence es el fideicomiso, y el fideicomiso es prorrogable. La segunda es que el fideicomisario sea una especie de inquilino de largo plazo: un inquilino no obtiene los frutos del inmueble ni decide su destino, y aquí el artículo 12 dice lo contrario con todas sus letras.

Lo que sí conviene tener resuelto antes de la fecha es prosaico: saber en qué año vence, tener a la mano el permiso y la escritura, y preguntar a la fiduciaria con qué antelación quiere la solicitud. Si su contrato admite la prórroga, y en qué términos, lo establecen ese contrato y la institución que lo administra, no una regla general leída en una guía; esta guía dice dónde está escrita la regla, y hasta ahí llega.