Escrituras de una casa: qué son y cómo se sacan
Las escrituras de una casa son el instrumento con el que un notario hace constar que la casa cambió de manos, o que se gravó, o que se heredó. La escritura misma no sale nunca del protocolo del notario: la ley la define como el instrumento público físico o electrónico original que el Notario asienta en los folios, y lo que usted guarda en casa es una copia con valor de instrumento público, que se llama testimonio.
Esta guía explica qué es cada papel, quién lo hace, dónde se inscribe, qué se pide para sacarlo y qué ocurre cuando se pierde el que usted tenía. Las reglas que cita son las de la Ciudad de México; en otro estado los artículos y los plazos son los de su propia ley, y conviene leerlos ahí.
¿Qué son las escrituras de una casa?
Son tres cosas que el habla corriente junta en una palabra. La primera es la escritura, que el notario asienta en su protocolo: el conjunto de libros formados por folios numerados y sellados en los que asienta y autoriza los actos que se otorgan ante él. Esa escritura es la matriz, y se queda en la notaría.
La segunda es el testimonio. La ley lo define como la copia en la que se transcribe íntegramente una escritura o un acta, con los documentos de su apéndice, y le reconoce el valor de instrumento público. Lo que muchos llaman «el original de las escrituras» es este papel: el primer testimonio. Al final de cada uno el notario hace constar si es el primero, segundo o ulterior ordinal, a quién se expidió y de cuántas páginas se compone.
La tercera es la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, que no es un papel que usted tenga sino un asiento en el folio del inmueble. De las tres, es la que hace valer la escritura frente a quien no la firmó, y por eso las dos secciones siguientes hablan del notario y del registro a la vez.
¿Quién las hace y dónde se inscriben?
Las hace un notario, y antes de redactarlas tiene que leer el pasado de la casa. Si se trata de un inmueble, la ley dispone que el notario examinará el título o los títulos respectivos, relacionará al menos el último título de propiedad y citará los datos de su inscripción en el Registro Público, o dirá que la escritura anterior aún no está registrada.
Antes de la firma, el notario pide al Registro un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones y sobre el titular registral; el Registro debe entregarlo en un plazo máximo de siete días, y esa misma solicitud funciona como aviso preventivo en el folio de la casa durante sesenta días naturales. Firmada la escritura, el notario da un segundo aviso, de otorgamiento, que deja una nota con vigencia de noventa días.
Después viene la inscripción. El notario tramitará el registro de cualquiera de los testimonios que expida cuando el acto sea inscribible y se le haya pedido y pagado ese trámite, y usted tiene derecho a recibir copia de la solicitud de entrada y trámite al Registro Público y a que se le informe en qué estado va. En el Registro Público de la Propiedad Inmueble se inscriben los títulos por los que se adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio sobre un inmueble.
La razón de todo este cuidado está en una línea del Código Civil: los documentos registrables que no se registran sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de tercero. Una escritura sin inscribir prueba la compra entre quien vendió y quien compró; frente a todos los demás, la casa sigue a nombre de quien aparece en el folio.
¿Qué requisitos se piden para sacar escrituras de una casa?
En una compraventa, la Procuraduría Federal del Consumidor enumera los documentos que el notario pide para escriturar una casa usada. Son cuatro, y están en su guía para quien compra:
El resto lo reúne el notario: según la misma guía, solicita el certificado, avisa de la compra al Registro y obtendrá las constancias de uso de suelo y de no adeudo por impuesto predial y agua. La identidad de cada otorgante la hace constar, entre otros medios, con algún documento oficial con fotografía, del que agrega copia al apéndice.
Las boletas dependen de usted y no del notario: qué es el impuesto predial y cómo se paga se explica en su guía. En un condominio, la constancia de no adeudo la expide el administrador, y de su papel se ocupa la guía de administración de condominios. Una casa en fideicomiso tiene, además, su propio contrato y sus propios avisos, que se explican en qué es un fideicomiso.
¿Se pueden consultar las escrituras por internet?
La escritura, no; el registro, cada vez más. El Registro Público es público por ley: sus encargados deben permitir a quien lo solicite, acrediten o no interés, que se enteren de los asientos e información que obren en el acervo registral, y deben expedir copias certificadas de las inscripciones y certificaciones de existir o no asientos sobre un bien.
En Quintana Roo ese acceso ya tiene una ventanilla en línea. En marzo de 2025 el gobierno del estado presentó el Portal Ciudadano del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en el que, con una cuenta, se piden copias certificadas, constancia de propiedad, constancia de inscripción, certificado de libertad de gravamen e historial registral, y se validan con un código QR los documentos que el Registro expide.
La escritura sigue otra regla. Mientras está en la notaría, el notario expide testimonios a las personas que la ley señala, y cuando pasa al Archivo General de Notarías ese archivo es privado tratándose de documentos que no tengan una antigüedad de más de setenta años: de ellos expide testimonios y copias a quien acredite interés jurídico, a las autoridades y a los notarios. Lo que se consulta por internet, entonces, es el folio de la casa, no el texto de su escritura.
¿Qué pasa si se pierde el original de las escrituras?
Casi nunca se pierde el original, porque el original no estaba en su casa: está en el protocolo del notario. Lo que se pierde es el testimonio, y un testimonio se vuelve a expedir.
La ley lo prevé sin pasar por un juez: el notario podrá expedir sin necesidad de autorización judicial, primero, segundo o ulterior testimonio, o copia certificada, al autor del acto, a cada parte, a los beneficiarios y, en su caso, a sus sucesores o causahabientes.
A quién se le pide depende del tiempo transcurrido. El notario guarda en la notaría cada decena de libros durante cinco años, contados a partir de la fecha de la certificación de cierre, y en los diez días hábiles siguientes los entrega al Archivo General de Notarías para su guarda definitiva. Una escritura reciente se pide en la notaría; una antigua, en el Archivo, que expide los testimonios previo pago de los derechos que fija el Código Fiscal de la Ciudad de México.
En cualquiera de las dos ventanillas la escritura se identifica por los datos de su encabezado, que la ley obliga a escribir en el proemio de cada instrumento: el número de escritura y de libro a que pertenece, el lugar y la fecha, el nombre del notario y el número de su notaría.
¿Qué papeles de la casa conviene tener a la mano?
Los que responden a dos preguntas: de quién es la casa y si está al corriente. Cada uno vive en un lugar distinto, y saber dónde se pide otra copia vale tanto como tenerla.
| Papel | Qué prueba | Quién lo conserva | Dónde se pide otra copia |
|---|---|---|---|
| La escritura (instrumento original) | El acto: la compra, la donación o la herencia | El notario, y después de cinco años el Archivo General de Notarías | No sale del protocolo: se pide un testimonio |
| El primer testimonio | Lo mismo, con valor de instrumento público | Usted | Segundo o ulterior testimonio, ante el notario o el Archivo |
| La inscripción en el Registro Público | Que el acto vale frente a terceros | El Registro Público del estado | Copia certificada o certificación del Registro |
| El certificado de gravámenes | Si pesa sobre la casa una hipoteca, un embargo o una anotación | Lo pide el notario antes de escriturar | El Registro, en un plazo máximo de siete días |
| Boletas de predial y de agua | Que la casa está al corriente con el municipio y el organismo del agua | Usted | Se piden las de los últimos cinco años |
| Régimen de condominio y constancia de no adeudos | Qué destino tiene la unidad y que no debe cuotas | El condominio y su administrador | El administrador del condominio |
La lista no es un trámite para hacer una vez: el día en que la casa se vende, se hereda o se renta, se piden todos a la vez, y el que falta es el que detiene la firma. En un condominio, el destino escrito en el régimen también decide si la unidad puede recibir huéspedes, y de eso trata la guía de los requisitos para rentar su casa en Airbnb.
La escritura no vence; lo que vence son los registros que una casa que recibe huéspedes lleva además de ella, y ésos los abrimos y los mantenemos vigentes, plaza por plaza, en los permisos de la casa.
¿Dónde está el original de mis escrituras?
En el protocolo del notario que las autorizó: lo que usted conserva es un testimonio, una copia con valor de instrumento público. En la Ciudad de México el notario guarda sus libros cinco años desde el cierre y después los entrega al Archivo General de Notarías.
¿Cuántas hojas tiene una escritura de una casa?
La ley no fija un número: depende de los actos que contiene y de los documentos que se agregan al apéndice. Las hojas del testimonio van numeradas, y al final el notario hace constar de cuántas páginas se compone.
¿Se pueden sacar las escrituras de una casa por internet?
La escritura no, porque se queda en la notaría o en el Archivo y solo se expide a quien tiene interés jurídico. Lo que algunos registros ofrecen en línea son las copias certificadas, las constancias y el certificado de libertad de gravamen del folio de la casa, como el Portal Ciudadano de Quintana Roo.
¿Qué pasa si una escritura no se inscribe en el Registro Público?
Vale entre quienes la firmaron, pero no frente a terceros: el Código Civil dice que los documentos registrables que no se registran solo producen efectos entre las partes. Frente a todos los demás, el titular sigue siendo quien aparece en el folio del Registro.
¿Quién puede pedir un segundo testimonio?
El autor del acto, cada parte, los beneficiarios y, en su caso, sus sucesores o causahabientes, sin necesidad de autorización judicial. Se pide al notario que autorizó la escritura o, si el protocolo ya pasó al Archivo General de Notarías, a ese archivo.