El régimen de arrendamiento, explicado

¿Qué es el régimen de arrendamiento y a quién le aplica?

Es el capítulo de la Ley del Impuesto sobre la Renta que grava los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. La ley los define sin rodeos: son los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma, más los rendimientos de ciertos certificados inmobiliarios.

«En cualquier otra forma» es la parte que suele sorprender, y es deliberada. No distingue entre un contrato anual y una estancia de cuatro noches, ni entre un inquilino y un huésped, ni entre una casa completa y una parte de ella: lo que la norma mira es que alguien pague por usar temporalmente un inmueble que no es suyo.

Le aplica a quien percibe el ingreso, que es el propietario. Una oficina que presta servicios de administración de inmuebles ante el SAT no sustituye a nadie en esa posición: administra, documenta y puede presentar por cuenta del propietario, pero el contribuyente sigue siendo él, y las obligaciones nacen a su nombre.

Hay una excepción que cambia todo el cuadro y conviene nombrarla temprano: el propietario que no es residente fiscal en México. Para él la ley no usa este capítulo sino otro, y el mecanismo es distinto en naturaleza — el impuesto se determina aplicando la tasa del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, y lo retiene quien hace los pagos.

¿En qué se distingue del RESICO?

En que uno calcula sobre la utilidad y el otro sobre el ingreso cobrado. El Régimen Simplificado de Confianza admite a las personas físicas que otorgan el uso o goce temporal de bienes, siempre que sus ingresos del ejercicio inmediato anterior no hubieran excedido de tres millones quinientos mil pesos, y ahí los pagos mensuales se determinan sobre el total de los ingresos amparados por comprobantes efectivamente cobrados, sin incluir el IVA, y sin aplicar deducción alguna.

Esa última frase es la bisagra. En el régimen de arrendamiento la base se calcula restando las deducciones que la ley enumera —el predial, las contribuciones locales, los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras, los intereses reales, las primas de seguros, las inversiones en construcciones—, con la opción de deducir el 35% de los ingresos en substitución de todas ellas; en el RESICO no se resta nada y la tasa es, por eso, mucho más baja.

Quien busca resico arrendamiento suele buscar en realidad esa comparación, y la comparación no se resuelve mirando la tasa. Se resuelve mirando cuánto gasta la casa: una casa que consume poco y cobra mucho llega a un resultado distinto que una casa con alberca, jardín y mantenimiento costero constante. El RESICO además excluye a varios supuestos —entre ellos quienes sean socios, accionistas o partes relacionadas, y los residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país—, de modo que la elegibilidad se comprueba antes que la conveniencia.

Los dos mecanismos, uno junto al otro:

Cuál de los dos corresponde a una casa concreta no se decide en una guía. Se decide con quien lleva su contabilidad, con los números de esa casa delante, y esta página termina donde empieza esa conversación.

¿Qué obligaciones nacen el día en que la casa empieza a generar ingresos?

Cinco, y la ley las enumera juntas en un solo artículo: inscribirse en el Registro Federal de Contribuyentes, llevar contabilidad conforme al Código Fiscal, expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas, presentar declaraciones provisionales y anual, e informar de las contraprestaciones recibidas en efectivo por encima del monto que la propia ley señala.

Ninguna de las cinco espera al primer huésped de temporada alta: nacen con el primer ingreso, aunque ese ingreso sea una estancia de fin de semana. Es la razón por la que cómo dar de alta un Airbnb en el SAT no es una pregunta sobre la plataforma sino sobre esta lista: la plataforma no crea obligaciones nuevas, hace visible las que ya existían.

La tercera obligación tiene un filo que casi nadie menciona. En los juicios de arrendamiento inmobiliario en que se condene al inquilino al pago de rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales, y si no lo acredita deberá informar al SAT de la omisión. El comprobante no es sólo un deber fiscal: es la prueba con la que se cobra.

El detalle de qué se presenta, ante quién y en qué momento —incluidos los registros estatales y municipales que una casa de estancia corta necesita además del ISR— vive en cumplimiento, y no se repite aquí para que no existan dos listas que puedan divergir.

¿Qué documentos se generan cada mes, y quién los conserva?

Un comprobante por cada contraprestación cobrada, la constancia de las retenciones que otros hayan hecho, y el acuse de la declaración provisional. Los pagos provisionales se presentan mensual o trimestralmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, de modo que el mes fiscal cierra dos semanas después del mes natural.

La constancia aparece cuando quien paga es una empresa. Cuando los ingresos de este capítulo se obtienen por pagos que efectúan personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, y proporcionar un comprobante fiscal en el que conste el impuesto retenido. Ese comprobante es del propietario aunque él no lo emita, y es el que suele faltar cuando llega la declaración anual.

Los conserva el contribuyente, y durante cinco años. El Código Fiscal fija que la contabilidad y la documentación relacionada deberán conservarse durante un plazo de cinco años, contado a partir de la fecha en la que se presentaron o debieron haberse presentado las declaraciones con ellas relacionadas — es decir, el reloj arranca en la declaración y no en la factura.

Que una oficina administre la casa no traslada esa custodia: la facilita. Lo razonable es poder pedir el conjunto completo —los comprobantes emitidos, los recibidos y las constancias de retención— y recibirlo sin que nadie tenga que reconstruirlo.

¿Qué pasa si la casa se renta solo unas semanas al año?

El régimen es el mismo, la periodicidad puede no serlo. Rentar poco no saca a la casa del capítulo, porque la ley mira la naturaleza del ingreso y no su frecuencia; lo que sí cambia, en algunos casos, es cada cuánto se presenta la declaración provisional.

La propia ley abre esa puerta: los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de este capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales elevados al mes, podrán efectuar los pagos provisionales de forma trimestral. Es una facilidad de calendario, no una exención, y no reduce ninguna de las cinco obligaciones.

La búsqueda de ingresos por arrendamiento de personas físicas con ejemplo devuelve casi siempre hojas de cálculo de una casa rentada los doce meses, y ése es justamente el caso que no describe una casa de uso propio que se abre unas semanas. Para ella la pregunta útil no es cuánto se paga, sino qué se documenta en los meses en que no entra nadie: el ISR de arrendamiento se calcula sobre lo cobrado, pero la contabilidad y los comprobantes no se interrumpen porque el calendario esté vacío.

Hay además un efecto que sólo aparece en las casas de uso mixto. Un mes sin ingresos sigue teniendo predial, servicios y mantenimiento, y el tratamiento de esos gastos depende del régimen elegido —en uno se restan, en el otro no existen—, lo cual convierte una decisión que parecía administrativa en una decisión sobre el año entero.

¿Dónde se consulta la norma sin intermediarios?

En los textos vigentes que publica la Cámara de Diputados, que son gratuitos y son la fuente de la que todo lo demás deriva: la Ley del Impuesto sobre la Renta y el Código Fiscal de la Federación. El capítulo de este artículo son los artículos 114 a 118 de la primera.

Conviene leerlos en ese orden y con una advertencia de método: los resúmenes envejecen y los artículos no, porque el PDF publicado lleva impresa la fecha de su última reforma. Cuando una guía y el texto no coinciden, gana el texto, y la guía —incluida ésta— es apenas un mapa para llegar antes al artículo correcto.

Lo que ninguna lectura sustituye es la aplicación al caso. Qué régimen corresponde a su casa, con sus números y su estructura de propiedad, es una determinación de quien lleva su contabilidad; lo que esta oficina hace es que la casa produzca a tiempo los documentos sobre los que esa determinación se apoya, y que usted los reciba, que es de lo que trata cumplimiento.